A vendre? A louer?

[greenadine]

В Enjeux les échos прочитал статью, заставившую меня задуматься о целесообразности покупки квартиры. Учитывая, что через несколько лет мы закончим выплату за нашу, пора снова над этим задумываться.

Аргументы за и против:

1. Квартира, как метод сбережения.
Конечно, мы неплохо "заработали" на волне подорожания квартир. Но насколько этот подъем вечен? Все давно говорят, что цены завышены, вопрос только рухнут они, или плавно опустятся (вариант - удешевление квартир инфляцией). И - самое главное - когда.
Опять же, сравнить с другими методами сбережения, в частности с облигациями, индексированными с учетом инфляции.
С третьей стороны, государство всячески способствует покупке недвижимости - именно против этого и направлена статья.

2. Мобильность.
Если бы у нас не было нашей квартиры, мы бы давно уже переехали в Massy, и не жаловались на транспорт. И не боялись сменить работу, переехать в другой город, попробовать.

3. Снимать = выбрасывать деньги.
Нужно сравнить с доходом от стоимости квартиры, положенной в банк. Долгосрочные государственные вклады (здесь) достаточно безопасны (уж безопаснее рынка недвижимости - это точно), и если не целиком покроют арендную плату, то хотя бы приличный кусок вернут.

4. Тяжело найти квартиру на съем.
Это было правдой, когда мы были студенты, получали копейки, и у нас не было никаких гаратий.
Более того, если посчитать потери на агентство и нотариуса при покупке, на эти деньги можно позволить себе как снимать через агентство (заплатив ему лишний месяц), так и переплачивать немножко.

5. Свое - это свое.
Это факт.

6. Ремонт и пр.
С одной стороны, мы у себя можем делать, что захотим. С другой - в съемной квартире нам и этого делать не придется. Если нужно что-то отремонтировать, автор статьи справедливо замечает, что агентство по сдаче гораздо быстрее и дешевле найдет лучшего мастера. Да сам факт, что этим будет заниматься оно, а не я...

Comments

[fridka.livejournal.com]

Мсье! Нельзя так людей пугать. Я, как хозяйка собственной квартиры, чуть не подорвалась ее продавать. Только потом сообразила, что речь, скорее всего, идет о Франции, а моя квартирка находится несколько северо-восточнее: в Москве

[ivanytch.livejournal.com]

Да брось, если так хочешь - переезжай в Масси, а эту сдавай.

[greenadine.livejournal.com]

Речь идет обо всех более-менее приличных странах (Москву вполне можно рассматривать, как приличную страну :-)), в которых рост цен на жилье опережает всякие разумные темпы.
Хотя, конечно, особенно англо-саксонские страны и Испания.

[greenadine.livejournal.com]

А если моя квартира потеряет половину своей стоимости?
А Наденькин аргумент "глупо" - ты думаешь, я уже не предлагал?
И не факт, что сдача квартиры принесет больше, чем гос. облигации.

[(Anonymous)]

Nalogov eshe bolshe platitsia chem pri siemnoi, razve net?
(proshu proshenia za anonimnost)

[aguti.livejournal.com]

По пунктам:
1. Ерунда, вы ничего не заработали на квартире. Зарабатывают-теряют те, кто покупает с целью последующей спекуляции, то есть уже не первую квартиру. Те же, кто покупает с целью жить в этой квартире, ее обычно не продают, а если продают, то тут же покупают новую, чья цена адекватна только что проданной квартире. Но! Вложив деньги в недвижимость вы сохранили свою покупательную способность. Потому что, в отличие от цен на недвижимость, зарплата остается относительно стабильной и растет независимо от этих цен, а гораздо медленнее. То, что вы могли позволить себе 5 лет назад, как жилье, сейчас уже невозможно купить на ту же часть зарплаты (я не рассматриваю повышения зарплаты путем смены работы, а говорю о стабильной работе в одном и том же месте).

2. Проблема в том, что человек не всегда знает, чего хочет. Если вы нашли город своей мечты - так покупайте недвижимость там, а эту продавайте. Переезд - всегда проблема, а из съемной в съемную или из своей в свою - это дело десятое. А если желание переехать временное (на пару лет), так ничто вам не мешает снимать, продолжая владеть квартирой. Когда определитесь, чего хотите, тогда и сделаете рокировку.

3. Если вы собрались играть на бирже, тогда можно говорить о прибыльности денег, лежащих в банке. В любом другом случае держать деньги в банке невыгодно. Ну и даже мы, находясь почти в самом начале выплаты кредита, платим процентов банку (без учета погашения основного капитала) в два раза меньше, чем платили бы арендной платы за точно такое же жилье.

4. Потери на агентство - ваш выбор, это было не обязательно. Потери на нотариуса тоже зависят, в частности от возраста жилья. Мы, например, при покупке не платили ни агентству, ни нотариусу, так что снимать на вырученные деньги ничего не смогли бы :). Но это уже другая история. Но главное - эта сумма переменна, и трудно заранее сказать, сколько и чего вы могли бы снимать. Не забывай, что арендная плата чаще всего тоже растет.

5. Вот против этого не попрешь. Свое - это то, куда хочется вкладывать деньги, куда не страшно покупать хорошую мебель, и т.д. и т.п. В качестве примера приведу тебе нашу жизнь на Камчатке: родители, приехав туда, были уверены, что это ненадолго, года на 2-3, не больше. Поэтому не покупалась дорогая мебель, ремонт делался на скорую руку и т.д: все время маячил переезд, и с этой угрозой близкого переезда они прожили 28 лет! То есть 28 лет компромисса с собой. Жить в компромиссе не слишком уютно, просто поверь мне на слово.

6. Я уже частично ответила выше. В своей квартире вы можете делать что хотите, и это очень важно. Потому что все время ждать доброго дядю (который может оказаться не таким уж добрым), и не мочь сделать то, что считаете нужным (например, разгородить перегородкой большую комнату, чтобы сделать две, повесить ролеты на окна и т.д.) - это напряжно. А если речь идет о доме, то там еще хуже: представь себе сад, где не можешь посадить что хочешь, или срубить что хочешь, не можешь сделать пристройку, веранду, террасу.

В принципе я считаю, что для тех, кто уже определился, чего он хочет от жизни и обзавелся семьей, покупать всегда лучше. Для тех, кто стоит на распутье и не обременен обязанностями перед другими - лучше снимать. Ну а дальше смотрите по своей ситуации :) Главное не воспринимать покупку как нечто железобетонное, что нельзя изменить. Все-таки квартира для нас, а не мы для квартиры.

[ivanytch.livejournal.com]

Наличие квартиры никак не является препятствием для того, чтобы переехать жить в другое место. Я вообще не понимаю в чем проблема. Французы так часто делают.

[greenadine.livejournal.com]

Ну, если речь о taxe foncière - я думаю, она просто неявно включается в арендную плату, так что вопрос философский, кто ее платит. Равно как агенству при продаже платит продавец, включив эту сумму в стоимость дома.

Наша квартира стоила 635KF, агенство просило 35KF за транзакции 500-700KF. К гадалке не ходи :-)

[greenadine.livejournal.com]

1. О том и речь продавать ее и вкладывать деньги в нечто иное (ты будешь отрицать, что при этом мы "заработали" 60К€?) или купить другой дом, т.е. продолжать консервировать сбережения в недвижимости.

2. Все правильно. Вопрос лишь где хранить деньги в период выбора: в недвижимости или ценных бумагах.

3. Правильно, но из стоимости аренды нужно вычесть то, что тебе будет приносить сумма, положенная в банк. Например, сегодня 10-летние гос. облигации приносят 3.5%. Т.о. на стоимости квартиры в 150К€ у тебя получается 437.5€ ренты в месяц.

4. Поподробнее, пожалуйста :-) Вы у кого покупали?
А о росте арендной платы (и стоимости жилья) и идет речь. Если исходить из гипотезы, что все будет рости безгранично - ты права. Если вспомнить МММ и разнообразные пузыри с недвижимостью - кто первый встал, того и тапки :-)

5. Я полностью согласен, только не связываю выбор между постоянством и жизнью на чемоданах с вопросом владения. У меня есть знакомые, которые снимают одну и ту же квартиру уж 10 лет, а мы покупали с мыслью через 10 лет продать.

6. Так надо выбирать квартиру, в которой тебе уже все нравится :-) Как нам в нашей. Одно замечание было: хотели окошко в стене между кухней и залом. Нам не разрешили, несмотря на то, что мы - хозяева.
И меняют люди тоже: паркет стелят в снятых квартирах, стены перекрашивают и т.п. Хотя, есть и такие хозяева, что просят 70F за каждый вбитый в стену гвоздь (я не выдумываю). Просто не надо у таких снимать (если есть выбор).

7. Почему лучше? Если не факт, что это выгоднее финансово, а вдобавок связывает тебя.
Представь, тебе предложили работу в Montpelier, или в Италии. Через сколько месяцев ты сможешь приступить к работе? А если бы снимала?
Я не пытаюсь сказать, что все однозначно. Скорее наоборот - раньше все было однозначно, а тут я задумался...

[greenadine.livejournal.com]

Тебе повторить мои вопросы? Особенно первый :-)

[aguti.livejournal.com]

1. Ну ты понимаешь, что продавая и вкладывая деньги во что-то другое ты тоже не зарабатываешь, а вкладываешь деньги во что-то другое :) Вот когда ты после какого-то срока вложения купишь квартиру своей мечты, остаток можно будет считать прибылью :) Короче, с одной единственной квартирой изобразить спекулянта недвижимостью тебе не удастся, как не пытайся :)

2. Если ты чувствуешь в себе силы заняться финансовыми махинациями - то в ценных бумагах. Иначе - в недвижимости. Потому что недвижимость в любом случае стабильнее, даже если начнет терять в цене.

3. Сумма, положенная в банк - на нашем этапе (начало выплаты кредита) сумма будет смешная, не очень-то много мы успели погасить, чтобы стать рантье :) Вам - может и имеет смысл посчитать. Но ведь процент в банках тоже меняется, не забывай. И если падает процент по кредитам, то падает и процент, заработанный на лежащих в банке деньгах.

4. Если интересно, могу отдельно рассказать. Вкратце - мы покупали новое жилье, соответственно напрямую у застройщика, который нам еще и подарил оформление у нотариуса (мы попали на акцию).

5. Снимают 10 лет - так я ж и рассказала, 28 лет прожили. Уж куда постояннее. Только все 28 лет смотрели на жизнь через призму возможного переезда. У тех, кто снимает, такая призма постоянно.

6. Да не знаешь ты, чего тебе через пару лет захочется. Не бывает такого, чтобы совсем ничего нигде не хотелось улучшить. Пример с садом я тебе уже привела. :) Ну и сам представь - стелить паркет у себя или у дяди. Разные в итоге паркеты получатся.

7. Лучше, потому что предполагается, что ты уже не очень-то свободен. Если мне предложат работу в Монпелье, я буду вынужденна отказаться, и не из-за квартиры, а потому что у мужа работа в Париже, и надо с этим считаться. Ну а если решим вдвоем туда перебираться, то никакая квартира нас не удержит :)

[(Anonymous)]

a kakie u vas taxe d habitation i fonciere esli ne sekret?

[greenadine.livejournal.com]

1. Подожди, а если я куплю 2 вагона мороженого, тогда как без квартиры отложил бы денег всего на один - получится, что я "заработал" на вагон? Я понимаю твою логику, но она действует только пока мы не выходим за пределы недвижимости в строго определенном регионе. Если я сегодня могу купить 10 квартир в Урюпинске, а без покупки нашей квартиры - было бы только 6 - значит у меня прибавилось денег. Хотя, в Париже мне никакого преимущество это не дает, а в Лондоне даже минус - там еще быстрее дорожало.

2. Нет. Во-первых, я говорю только о "стабильных" бумагах, например гос. облигациях. Если не учитывать России 1998 года, они не падают :-) Во-вторых, именно стабильность сегодняшнего рынка недвижимости под вопросом. В истории были случаи, когда недвижимость очень быстро теряла больше половины своей стоимости.

3. Туда же. Покупая 10-летние облигации я уже сегодня точно знаю, какую сумму какого числа я получу. Неопределенна лишь рыночная стоимость бумаги, если я решу продать ее, не дожидаясь истечения срока. Остальное да - я, естественно, про себя размышляю :-)

5. Нет, есть люди, которые снимают, и знают, что будут тут жить "вечно". Т.е. всяко стабильнее, чем мы, в нашей купленной на время квартире. Может это и коррелирует, но я же не говорю о среднестатистическом жителе.

[greenadine.livejournal.com]

Не помню. Где-то 700-800€ каждый.
Где-то была формула вывода с параметрами, зависящими от города, департамента и пр., а эти параметры как-то публиковали не то в Capital, не то еще где-то - коллеги таскали на работе. В Ницце дороже всего :-)

А ты кто?

[aguti.livejournal.com]

1. Просто о "заработанных" деньгах можно говорить в случае, если у тебя недвижимость в ликвидном состоянии. То есть пришло время продать (как сейчас, когда она на взлете цен) - ты продаешь. И у тебя не встает вопроса где жить. Поэтому о выгодности-невыгодности недвижимости можно говорить только с точки зрения инвестиций, то есть СВОБОДНЫХ денег. Свободных от проживания в них :).

2. Еще раз - гособлигации или недвижимость, как инвестиции - можно спорить. Квартира же, в которой проживаешь, всегда тебе гарантирует возможность покупки аналогичной квартиры, ни больше, ни меньше. Будет ли прирост с акций достаточным или избыточным для покупки квартиры через 10 лет - бабушка надвое сказала.

3. Туда же, тем же :)

5. Люди не могут этого знать по одной простой причине: квартира не их. Если завтра хозяин решит жить в этой квартире сам, у него будут все аргументы попросить постояльцев искать другое жилье. То есть здесь больше факторов, чем просто "желание жить в ней вечно".

[greenadine.livejournal.com]

1. Это если не рассматривать ни варианта съема, ни переезда в другое место, где цены менялись по-другому (в Лондон - я проиграл, в Бобруйск - я выиграл).

2. Если квартира - самоцель, то да. Если цель сбережений - максимальная покупательская способность - то надо считать. О том и речь :-)

5. Да, это минус, о котором я забыл :-) Его точно нет у агенств, сдающих квартиры инвесторов.

[aguti.livejournal.com]

Переезды в Лондон-Бобруйск вообще тут не рассматриваются. Как не рассматриваются варианты попадания ядерной бомбы в купленную квартиру, пожаров, наводнений и прочая и прочая. :)

На короткий период съем выгоднее. Чем дольше живешь в съемной квартире, тем невыгоднее становится ее снимать. Причем этот срок напрямую зависит от срока кредита - чем короче кредит, тем короче срок. Если речь идет о годе-двух, да еще об одиночке, который не знает когда и куда он привяжется, тогда да, снимать однозначно. Если все-таки речь идет о семье и о более-менее постоянном сроке проживания - покупка.

Я рассматриваю стандартный ленивый случай. Если у тебя есть время, желание, а главное, талант играть на бирже - тебе может быть выгодным квартиру продать, а деньги вложить в акции. Если ты говоришь просто о стабильных долгосрочных акциях, то средний доход с них за 15 лет существенно ниже, чем прирост недвижимости. 15 лет - срок достаточный, чтобы флуктуации цен (резкий спад-рост) не учитывать.

[lusenok.livejournal.com]

Если есть выбор - свое жилье или съемное - то конечно свое. IMHO.

[greenadine.livejournal.com]

Вот так вот, вообще не глядя в цифры, да? Своя хибара за 1Е10 долларов или съем дворца по баксу в год - конечно же свое?

[gektit.livejournal.com]

..по-моему, вы пропустили очень важный аргумент: "19 Не собирайте себе сокровищ на земле, где моль и ржа истребляют и где воры подкапывают и крадут, 20 но собирайте себе сокровища на небе, где ни моль, ни ржа не истребляют и где воры не подкапывают и не крадут, 21 ибо где сокровище ваше, там будет и сердце ваше. "

[greenadine.livejournal.com]

По-моему, вы спутали наш журнал с местом для проповедей.

[aguti.livejournal.com]

С этого надо было начинать! Если твоя хата стоит 1Е10 долларов, срочно ее продай. И живи за евро во дворце. Только учти, что завтра плата за дворец может подорожать до 1Е10 долларов в месяц, а в хибаре будет уже жить другой человек ;)
Короче, зачем говорить о цифрах, которых нет?

[izumamochka.livejournal.com]

М-да... все течет, все изменяется (помнится, вы с Эдом спорили в Ме, и находились тогда оба на противоположных сегодняшним позициях :-)), неизменно только написание по-русски слова "агентство".

[mihhon.livejournal.com]

есть продукт во Франции, dérivé basé sur l'immobilier, 40% за 3 года

[greenadine.livejournal.com]

Чтобы показать, какие параметры я принимаю во внимание при рассмотрении вопроса :-) Смысл поста же не в том, что все срочно встали и пошли продавать, а что я неожиданно для себя обнаружил новый подход к вопросу и, как следствие, новые параметры. А именно: риск рынка недвижимости, доходность "безпроблемных" ценных бумаг (именно чтобы не "играть на рынке", как ты писала), соотношение цены покупки к цене съема, неявная "цена" мобильности. Ну и так далее, описанное в посте :-)